公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程项目施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链。

  工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业生产厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。

  公司的建筑工程项目施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程项目施工企业天源建筑拥有建筑工程项目施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程项目施工总承包二级、消防设施工程专业承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、施工劳务、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质。

  公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司本部及全资子公司天地物业。公司本部主要负责公司位于原空港开发区A区、B区和原北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目的物业管理。

  产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。

  产业园区经过近四十年的发展历史，在体制创新、科学技术创新、节约利用资源、优化产业体系等方面取得了令人瞩目的成绩，为我们国家的经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重，导致恶性竞争等问题。

  当前，转变经济发展方式是我们国家的经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，例如天安数码城、联东U谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。

  此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展的新趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

  随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，慢慢的变成为了城市空间中的新地标、新节点。

  2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动北京首都国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。

  2022年11月，北京首都国际机场临空经济区成为国家进口贸易促进创新示范区。首都机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为115.7平方公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临空经济示范区功能则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交往中心功能核心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业基础等因素，示范区空间布局为“一港四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易区、临空产业与城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态功能区。

  公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司将充分的利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转变发展方式与经济转型大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。二、经营情况的讨论与分析

  报告期内，公司依照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展。实现营业收入24,025.72万元，同比下降45.81%；实现总利润-6,084.94万元，同比下降215.29%；实现归属于上市公司股东的净利润-4,803.90万元，同比下降254.67%。截至本报告期末，公司总资产253,692.75万元，比年初下降1.05%；归属于上市公司的股东权益113,972.88万元，比年初下降4.04%。

  报告期内，公司依照内部控制规范体系的规定，有效实施内部控制，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要求，对工作流程及工作方式来进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司采用不定期抽查的方式，对公司各部门及各分子公司，内控体系执行情况做测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。

  截至报告期末，公司本部开发建设的原MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积约5.1万平方米)正在重新制定营销方案并立项；MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39万平方米)代征道路的接收手续已完成顺义区城管委及顺义区规自分局审批，计划于下半年完成顺义区规自分局验收、工程完工四方验收及消防验收，其余建安工程均已全部完成。

  截至报告期末，天瑞置业出租空港融慧园内楼宇10栋，共计32,189.64平方米。其名下顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产项目正在寻求意向合作方。公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成整体的结构封顶，结合产业地产政策和资金情况研讨下一步开发方案。

  公司参股公司金隅空港开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00-0022-6016A33基础教育用地项目(建筑面积约17.4万平方米)其中1,300套共有产权房全部售罄，住户已经入住，公服配套设施已经全部移交完毕，目前金隅空港正通过北京产权交易所公告挂牌出租等方式加紧配套商业、库房和车位的租售运营。

  公司参股公司电子城空港参与建设“电子城（北京）电子信息创新产业300832）园”项目，项目一期(建筑面积约3.2万平方米)已完工并完成销售。正在快速推进项目二期建设手续办理，计划于2024年进入实施阶段；项目原旧厂房按照每个客户需求进行改造施工。

  报告期内，天瑞置业实现营业收入1,049.36万元，较上年同期降低约19,226.71万元，净利润-773.36万元，较上年同期降低约4,226.61万元。净利润下降的根本原因是：本期收入仅为房产出租业务，且收入规模未覆盖管理费用、财务费用等期间费用导致亏损，而上期中包含了4栋楼宇的产权转让业务，致使2023年1-6月净利润大幅度降低。

  报告期内，公司控股子公司天源建筑实现新开工程、复工工程及竣工工程总面积约74.97万平方米。对于建筑工程业务，公司一直在优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率逐步的提升。此外，天源建筑推广使用新技术、新工艺、新材料、新设备，如铝模板支撑系统、FS现浇混凝土免拆保温模板系统等、筑粒混凝土技术、快刻石膏粉刷技术、绿色装配式。已申请研发实用新型专利共计26项，并申报通过“高新技术企业”。天源建筑依托主营业务多元化发展，在主营业务建筑施工的基础上成立专业分公司，包括：装饰分公司、消防智能运维科技分公司、供热与制冷智能运维科技分公司、新材料与环保科技分公司。

  报告期内，天源建筑实现营业收入17,803.13万元，较上年同期增加约1,307.86万元，净利润-6,458.24万元，较上年同期增加亏损约4,851.90万元，营业收入增加的根本原因是：在施工程在保证实施工程质量的情况下抓紧施工进度，所以收入较去年同期增加；本期亏损的根本原因：成本受市场、属地政府产业政策调整等因素影响，工程材料供应商外迁，导致采购成本增加，叠加建筑工人用工成本增加，再加上职工工资、保险、财务费用等固定开支，所以造成2023年1-6月亏损。

  截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.43万平方米(不含天瑞置业开发的空港融慧园项目)，出租率约86%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21万平方米。

  报告期内，公司不断探索新的市场营销渠道，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，依据公司投资性房地产不一样及所在区域，研究制定符合市场的招商方案，坚持“摸清-盘活-激活”三步棋，实施“资产运营+招商合作”双轮驱动策略，为意向合作企业精准选址。

  报告期内,公司与北京奥运城市发展促进中心、北京奥运博物馆多次深入沟通，实施“一物一策”差异化盘活举措并达成签约；通过与航济物流签约，促成韩美药品扩租库房，实现综保区标厂全部出租；同时，以MAX空港研发创新园B区项目、MAX空港研发创新园A区项目、天晟地块为重点，积极进行项目招商。

  报告期内，公司完成了综保区三区海关监管库加固提升工程，目前正在进行海关监管库消防提升工程；同时正在开展对A、B区标厂电力增容改造工程，以及B区标厂室内公共区域提升工程及室外小游园及健身场工程的建设工作；在不断的提高自持物业硬实力的同时，通过打造“服务中心”、“北京云智空港”智慧园区平台,优化营商软环境，为区域产业升级赋能。在临空经济区产业规划的整体框架下，分析行业、了解需求、优化运营，实现产业合作链条延伸，园区活力提升。

  报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入5,634.86万元，较去年同期减少约583.13万元，营业收入减少的根本原因:2023年1-6月，公司落实2022年度为服务业小微企业及个体工商户减免租金的政策，为承租公司自持物业的中小微企业减免租金约508.50万元。

  公司新的发展的策略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科学技术创新企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，公司通过参与投资私募股权互助基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的实现。公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。

  报告期内，公司投资业务实现投资收益约307.42万元，公允市价变动收益约-580.80万元。三、风险因素

  2023年，宏观环境趋好、房地产行业融资政策放宽影响，经营环境有所改善，但市场环境仍可能面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，公司产业地产、房产租赁、建筑施工等业务与宏观经济环境、地方经济发展形势紧密关联，经济稳步的增长若没有到达预期可能会带来市场需求萎缩、长期资金市场波动等不利影响，制约公司主要营业业务的持续发展。

  公司的房地产开发与建筑工程项目施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、辅助材料的价格影响显著，因受外部环境影响，市场行情报价发生较大变动，相应成本亦同步提升，将使公司面临成本增加的风险。

  公司从事建筑工程项目施工业务，经营成本主要由原材料成本和人力成本等构成，若未来公司材料采购、人力成本发生大面积上涨，公司金钱上的压力将进一步加大，同时可能会引起公司毛利水平下降，继而影响企业整体盈利水平。针对材料价格波动，公司积极开拓供应商资源，一直在优化供应商管理体系，全力保障材料采购价格的基本稳定，减少价格波动给公司带来的风险。

  公司建筑施工业务受上游建筑设计企业资金紧张影响，建设施工业务资金需求量大、资金循环周期长等特点，但后续主营业务发展需要投入的资金量比较大，若公司建筑施工项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。

  公司目前持有的以公允市价计量且其变动计入当期损益的金融实物资产对公司影响较大，产生的公允市价变动收益将随长期资金市场的波动而变化。受到长期资金市场整体运作状况、公司自身投资风控体系执行有几率存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融实物资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润产生的不确定性增加。

  面对上述风险，公司将持续深入推动风险防范化解，聚焦关键风险事项，通过多种方式进一步化解存量风险；在最大限度地考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上稳妥推进业务拓展，强化对重大事项的规范管理，积极防范新增风险，保障公司可持续健康发展。四、报告期内核心竞争力分析

  经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已形成工业地产开发、建筑工程项目施工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展趋势和定位上，以园区的开发建设为基础，通过加大房地产开发力度、一直在优化产业体系、增持优质物业，实现土地资本、科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业增值业务，积极发展高的附加价值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时在临空地产的研究、开发、建设、运营所有的环节积累了丰富的经验。

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