报告期内，公司依据最新颁布的法律和法规和规范性文件要求，结合公司自身实际经营情况，对包括《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《监事会议事规则》在内的30项制度进行了修订，从而进一步提升公司规范运作水平，完善公司治理体系，保护投资者合法权益。

  同时报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效，深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。

  截至报告期末，公司本部开发建设的原MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积约5.1万平方米)正在重新制定营销方案并立项；MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39万平方米)代征道路的接收手续已上报顺义区城管委及顺义区规自委审批中，上述工作完成后将报顺义区住建委办理竣工验收，其余建安工程均已全部完成。公司全资子公司天瑞置业报告期内完成了4栋楼宇的产权转让工作；截至报告期末出租空港融慧园内楼宇10栋，共计32,189.64平方米。顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产寻求项目合作、设计开发方案。公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成主体结构封顶，结合产业地产政策和资金情况研讨下一步开发方案。

  公司参股公司金隅空港开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00-0022-6016A33基础教育用地项目(建筑面积约17.4万平方米)其中1300套共有产权房全部售罄，住户已经入住，公服配套设施已经全部移交完毕，目前金隅空港正在加紧配套商业、库房和车位的租售运营。

  公司参股公司电子城空港参与建设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创新产业（300832）园”项目，项目一期(建筑面积约3.2万平方米)已完工并完成销售。项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段，待取得项目立项后，进入实施阶段；项目原旧厂房改造工作同步进行，通过前期招商调研，获取意向客户需求，后期将根据市场需求对原旧厂房进行改造施工。

  报告期内，天瑞置业实现营业收入21,245.97万元，较上年同期增加约16,065.27万元，净利润4,466.57万元，较上年同期增加约4,307.66万元。净利润上升的主要原因是：本年度完成4栋楼宇的产权转让工作，致使2022年利润增加。

  报告期内，公司控股子公司天源建筑实现新开工程、复工工程及竣工工程总面积约108.31万平方米。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。

  对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑推广使用新技术、新工艺、新材料、新设备，如铝模板支撑系统、FS现浇混凝土免拆保温模板系统等、筑粒混凝土技术、快刻石膏粉刷技术、绿色装配式。已申请研发实用新型专利共计26项，并申报通过“高新技术企业”。天源建筑依托主营业务多元化发展，在主营业务建筑施工的基础上成立专业分公司，包括：装饰分公司、消防智力运维分公司、供热与制冷智力运维分公司、新材料与环保科技分公司。

  报告期内，天源建筑实现营业收入33,865.24万元，较上年同期减少约47,217.82万元，净利润-8,692.27万元，较上年同期减少亏损约2,401.71万元，营业收入下降的主要原因是：市场环境变化，2022年度开复工面积较去年同期有所下降，施工项目以前期扫尾工程为主，且2022年新签的合同金额低于去年同期，导致收入下降；本期亏损的主要原因：成本受市场、属地政府产业政策调整等因素影响，工程材料供应商外迁，导致采购成本增加，叠加建筑工人用工成本增加，造成年度业绩亏损。

  报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断探索新的市场营销渠道，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案。通过搭建智慧园区管理平台融汇信息，提高资源整合能力。在临空经济区产业规划的整体框架下，分析行业、了解需求、优化运营，实现产业合作链条延伸，园区活力提升。

  截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.43万平方米(不含天瑞置业开发的空港融慧园项目)，出租率约85%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21万平方米。

  报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入10,951.93万元，较去年同期减少约1,407.69万元，营业收入下降的主要原因：2022年，为承租公司自持物业的中小微企业减免租金约1,438.54万元。

  公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的实现。公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。

  报告期内，公司投资业务实现投资收益约604.08万元，公允价值变动收益约-2,364.76万元。

  产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。

  产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重，导致恶性竞争等问题。

  当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，例如天安数码城、联东U谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。

  此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

  随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。

  2022年11月，北京首都国际机场临空经济区成为国家进口贸易促进创新示范区。首都机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为115.7平方公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临空经济示范区功能则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交往中心功能核心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业基础等因素，示范区空间布局为“一港四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易区、临空产业与城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态功能区。

  2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动北京首都国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。

  公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。

  公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链。

  工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。

  公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。

  公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业分公司和全资子公司天地物业。空港股份物业分公司主要负责公司位于原空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目的物业管理。

  经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成工业地产开发、建筑工程施工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本、科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验。

  报告期内，公司实现营业收入65,288.30万元，同比下降35.55%；实现利润总额-3,512.91万元，同比减少亏损953.01万元；实现归属于上市公司股东的净利润-3,191.00万元，同比下降671.58万元。截至本报告期末，公司总资产256,099.38万元，同比下降12.02%；归属于上市公司的股东权益118,776.78万元，同比下降2.62%。

  主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明：报告期内，公司建筑施工营业收入增减变动为-56.93%，营业收入下降的主要原因是：市场环境变化，2022年度开复工面积较去年同期有所下降，施工项目主要是之前扫尾工程，且2022年新签的合同金额低于去年同期，导致收入下降。 六、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)行业格局和趋势

  （1）园区开发建设未来发展趋势一是将以以下四个转变为特征即：从外延发展向内涵发展转

  变，从投资驱动向创新驱动转变，从资源依赖向科技依托转变，从建设经济功能区向建设区域化综合新城转变。

  （2）园区开发建设未来发展趋势二是园区开发建设主体将积极寻求与周边产业区协同发展，

  公司在剥离土地一级开发业务后，业务结构由产业地产开发、建筑工程施工和物业租赁和管理三大业务模块组成，依托首都国际机场区位优势，按照“规划高起点，建设高标准，管理高水平，开发高效率”的原则，不断积累开发、建设、经营管理经验，不断加深对临空地产的理解，全面推动公司可持续发展，在同行业中形成了一定的竞争优势，表现在：

  （1）发挥“空港”品牌优势，充分发挥品牌辐射带动作用，深耕首都机场临空经济区的核心

  资源，紧抓北京市“两区”建设及顺义新城建设新机遇，立足北京发展新更具，带领区域更新及转型，着力打造适合新发展形势下的空间载体。

  （2）国有控股的企业性质及丰富的园区开发建设经验，使得公司在市场竞争中优势明显公司

  实际控制人为顺义区人民政府国有资产监督管理委员会，国企背景及多年来积累的成功开发建设经验，使得公司在未来的竞争中更具优势。

  首都机场汇集了大量的人流、物流、资金流、信息流，已成为世界上最繁忙的机场之一，其周边总部经济、高新技术产业、航空配套服务业、战略新兴产业将迎来快速发展机遇，公司将深度研究首都临空经济产业定位，为公司优化园区开发建设模式、创新产品设计与定位，满足新形势下的产业需求。

  根据北京市《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，北京市将继续完善北京首都国际机场功能，建设世界级航空枢纽，促进区域功能融合创新、港区一体发展。充分发挥天竺综合保税区政策优势，形成以航空服务、通用航空为基础，以国际会展、跨境电商、文化贸易、产业金融等高端服务业为支撑的产业集群。公司所在地北京市顺义区积极围绕完善首都功能，着手制定新的发展规划，明确产业发展方向。确定“3+4+1”高精尖主导产业新格局，聚焦发展“新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天”三大创新型产业集群，提升发展“临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游”四大现代服务业，着力构建“智能制造”产业生态，公司将紧扣首都功能定位及区域发展规划，利用空港股份品牌优势，为顺义实现“打造港城融合的国际航空中心核心区”的目标贡献力量。

  首都国际机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为115.7平方公里。由原北京临空经济核心区和北京天竺综合保税区整合组建，顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都国际机场临空经济区的设立，为公司业务发展提供了新的机遇和平台。

  为加快落实国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区于2020年9月28日在顺义区挂牌，围绕首都国际机场规划，包含首都机场临空经济区、新国展、中德产业园起步区及中关村顺义园、天竺镇、后沙峪镇、高丽营镇、南法信镇、李桥镇、空港街道部分区域，具有空港特色突出、政策功能领先、港产城融合发展、产业基础雄厚等优势，着力打造临空经济创新引领示范区。

  基于上述发展机遇，公司制定了相应发展战略，即：在北京市“两区”建设驱动下，着眼于中国临空产业高速发展的战略机遇，立足于世界临空经济发展规律，依托空港开发区的先发优势与自身多年的开发经验，空港股份将以产业地产开发为龙头，租售并举；以建筑施工、园区开发建设为战略协同；同时大力发展新兴产业投资。打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品，培育招商服务、物业管理服务、增值服务和定制服务四大服务体系，分阶段协调发展，分重点整合资源，提升企业核心竞争力，最终空港股份将打造“物业租赁+产业投资”的发展模式，助力空港开发区的转型升级，引领中国临空产业地产发展潮流。

  2023年，宏观环境趋好、房地产行业融资政策放宽影响，未来经营环境有所改善，公司将继续秉承“开放、合作、共赢”的发展理念，严格遵循公司制定的现代临空产业地产综合开发运营商和科技创新企业投资服务商的双轮驱动发展战略，继续寻求业务突破。2023年将重点做好以下工作：

  继续按照《企业内部控制基本规范》及配套指引的相关要求，积极推动内控体系落地实施，进一步理清职能，落实组织结构调整，全面实施组织结构优化调整工作，激励公司上下提高工作效率，提高业务质量，有效提升公司治理水平。认真贯彻落实公司发展战略，通过有效整合和合理利用现有资源，根据公司业务规模、特点，切实推动公司战略落地实施，进一步促使公司在当前机遇期实现转型突破。

  纵观公司工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务，每一环节无不与招商工作密切相关，公司将继续加大对公司市场营销系统的投入和建设力度，努力协调、汇集区域政府及上级公司及所投基金的招商资源，加快公司各类资源的上市，实现资金快速回流。

  一是继续加强与银行的联系，做好授信工作；二是做好闲置资金的有效使用，动态了解银行政策变化，制定合理的资金管理方案；三是将非公开定向债务融资工具、短期融资券发行作为常态融资方式，实现持续滚动推进；四是做好应收账款的清缴工作，继续保持清欠小组联动工作制，实行重点项目重点跟进，有针对性的制定合理目标及具体措施，力争实现较大突破，不断完善公司财务结构。

  一是做好空港股份智慧园区移动服务平台运营工作，提升公司所开发园区及项目的软环境建设水平，提高公司自持物业的收益水平；二是，不断优化项目投资机制，完善投资管理流程，建立市场化、专业化的投资筛选决策流程，在做好公司已投产业基金项目的投后管理工作的同时，继续加大能够促进主业或能够与主业产生协同效应产业、项目的投资力度，集聚更多的发展资源和信息，开拓第二主业。

  一是加强产业研究能力。加强与社会专业智库的合作，深入研究产业发展趋势，为公司投资决策提供扎实决策信息；二是加强对政策的研究、解读能力，公司主要业务开展地为北京，有序推进疏解整治促提升专项行动、深入推进京津冀协同发展，提高城乡区域协调发展水平、全力推进全国科技创新中心建设，加快构建高精尖经济结构等成为北京市重点工作，公司将密切跟踪并关注区域政府出台相关政策，加强对相关政策的研究，不断优化调整经营思路及策略，确保各项业务稳步推进。

  2023年公司将秉承“开放、合作、共赢”的发展理念，汇聚智慧与力量，凝聚责任与信心，不畏阻力、攻坚克难，共同努力谋求空港股份跨越式发展，以优良的经营业绩回报社会及广大投资者。

  2023年，宏观环境趋好、房地产行业融资政策放宽影响，未来经营环境有所改善，但其造成的仍未完全消除，市场环境仍可能面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，公司产业地产、房产租赁、建筑施工等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能会带来市场需求萎缩、资本市场波动等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。

  公司的房地产开发与建筑工程项目施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、辅助材料的价格影响显著，因受外部环境影响，市场价格发生较大变动，相应成本亦同步提升，将使公司面临成本增加的风险。

  公司从事建筑工程项目施工业务，营业成本主要由原材料成本和人工成本等构成，若未来公司材料采购、人工成本发生大幅上涨，公司资金压力将进一步加大，同时可能导致公司毛利水平下降，继而影响公司整体盈利水平。针对材料价格波动，公司积极开拓供应商资源，一直在优化供应商管理体系，全力保障材料采购价格的基本稳定，减少价格波动给公司带来的风险。

  公司建筑施工业务受上游建设单位资金紧张影响，建设施工业务资金需求量大、资金循环周期长等特点，但后续主营业务发展需要投入的资金量比较大，如果公司建筑施工项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。

  公司目前持有的以公允市价计量且其变动计入当期损益的金融资产对公司影响较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润产生的不确定性增加。

  面对上述风险，公司将持续深入推进风险防范化解，聚焦关键风险事项，通过多种方式进一步化解存量风险；在充分考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上稳妥推进业务拓展，强化对重大事项的规范管理，积极防范新增风险，保障公司可持续健康发展。

  证券之星估值分析提示中 关 村盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

  证券之星估值分析提示新产业盈利能力优秀，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多

  证券之星估值分析提示空港股份盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

  证券之星估值分析提示电子城盈利能力比较差，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多

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