随着房地产调控不断加深以及持续，房地产行业迎来了持续的寒冬，各房地产企业为加快开发进度都采用“三边工程”，这对成本管控提出更高的要求。模拟清单就这样应运而生。

  模拟清单与正常清单招标并没有两样。只是模拟工程量清单编制水平很重要。 模拟清单是用来做单价合同的，工程量是虚拟的。因此清单工程量与实施的工程量越接近就越真实反映实际造价，也对减少不平衡报价有好处。

  先简单介绍一下模拟工程量清单的编制需要注意的几点： 1)选择好参照工程，依据工程设计的具体方案、地质条件、拟采用的结构及形式、材料设备、装饰材料及范围等，进一步与建设和设计单位沟通。选择好一个恬当的工程做为参照是至关重要的! 2)对参照工程与拟建工程的差异作比较，对工程量做调整。并对也许会出现不平衡报价要注意，能在清单工程量中有预计的在清单量中反映，清单中不能直接反映出来，可以在招标文件中采取对应的措施完善。

  “我们总包合同结算金额往往与合同金额相差很大，无法直接评判总包合同成本控制如何”;

  “过程中很多定额中没有包含的内容都要和实施工程单位扯半天，价格不谈好实施工程单位根本不做或者就是报个高于市场的价格，为了能够更好的保证施工进度，我们只有妥协”……

  在房地产企业的调研过程中，以上问题是我们大家常常从成本经理、副总甚至总经理口中听到的，其实这样一些问题的背后就是总包合同计价方式所带来的。

  “三边工程”在项目前期往往无法出一套完整的施工图，所以没办法进行施工图预算，更无法通过总价包干的方式来确定总包合同金额，现在大部分的企业都是采用“定额计价”方式，也就带来了上面的困惑。

  “定额计价”是指在建设工程招标投标活动中，招标人在招标文件中明确要求投标人在投标报价时，以选用当地的定额作为依据，提出工程建设价格税前上下浮比例的高低，代替工程总造价的多少进行竞标，经评标委员会以各投标人所报的比例多少，结合所报工期和质量承诺、施工组织设计及企业施工业绩等其他相关指标做综合评审，最终确定中标人的一种招标方式。

  由于“定额计价”有着对招标人能力要求相对不高以及定标速度快的优点，所以在西南大部分的企业都会采取这种模式。经笔者调查，在2010年前重庆本土企业都会采用“定额计价”模式，2010年后重庆本土标杆公司开始逐步放弃“定额计价”。为什么本土标杆企业会放弃使用10余年的计价方式呢?根本原因是“定额计价”不管是在招标、施工全套工艺流程、竣工结算上都面临很多成本管控风险。

  合同总金额：“定额计价”在招标阶段只是比对工程建设价格税前的下浮比例，往往不会关注合同金额的问题，所以在合同签订时都一定会出现由招标经办人或者成本部经理根据自己经验估算一个合同金额，这就造成合同金额无法作为成本控制的依据，在合同审批时总经理无法评估合同金额的合理与否，更无法知道总包合同的预计成本究竟是多少。

  定额子目数量：“定额计价”模式会在合同中会约定选取某地的定额作为计价方式，而招标时也无法判断定额中的子目是否完全满足项目，这也为以后因为定额子目缺失产生的纠纷埋下了隐患。

  定额子目单价：由于“定额计价”是采取总体下浮的方式，无法得知每项定额子目下浮比例是不是合理，到底实施工程单位赚在哪里亏在哪里，都无法得知，更无法在过程中管控。

  总分包界面不清：“定额计价”由于本身就是为追求快速定标而产生的，所以开发商往往没考虑总包合同的施工界面，合同中往往都是签一个大的施工范围，这就会造成总分包界面不清晰，总包单位往往会用这种灰色地带选取有利润的部分来做，尽可能推脱利润少或者亏钱部分，迫使开发商增加分包，加大管理难度，出现延误进度的情况。

  定额子目计价：定额由于本身的时效性限制，造成定额子目单价与市场价有差异，成本管理部要投入大量精力对不同定额中的某项材料价格或者人工单价进行核价，特别是变更签证时尤为突出，没办法发挥成本控制的职能。

  定额争议：未解决定额本身的不足，当地建委或者造价站会出台很多相关配套的文件，在办理结算过程开发商与实施工程单位中不光会对定额本身有争议，也会对这些相关配套文件产生争议，更大的争议是变更签证如何选取合适的定额，这不光让开发商面对这样一些问题没办法做出准确的判断，更无法判断出结算完成的时间，往往到后期采取打包办理签证变更然后讨价还价的方式解决，但这块成本的真实的情况如何其实无法判断。

  结算偏差：无法判断结算金额的合理性，结算与实际金额偏差过大，虽然有的企业会采用目标成本对比的方式，但是对单个合同金额的合理性来说也是没办法把控的。

  在“三边工程”不能改变的情况下怎样规避上述风险呢?我们提议采用模拟清单模式。

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